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馬光遠:把河北天津“變成”北京才能控制房價

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發布時間:2013-12-25 15:22:18
enpproperty 105027292013-12-23 08:46:00.0馬光遠:把河北天津“變成”北京才能控制房價房價漲幅 控制房價 北京房價 房價會 房地產市場調控140221房產資訊陳青/enpproperty-->enpcontent-->enpcontent-->

  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,統計數據打架,大家可能見怪不怪。但見過怪的,卻沒有見過這么怪的:對于11月份廣州的房價,兩個機構得出的結論不但打架,而且大相徑庭。

  國家統計局公布的數據是,11月份廣州市的房價同比漲幅高達20.9%。而同一天廣州市國土房管局公布的數據卻是,11月房價環比大幅下降10.6%。

  同一城市的房價統計,為何出現截然不同的結果?按照廣州市國土房管局的說法,兩者都真實,數據差異主要源于統計方式不同。廣州的統計方法是算術平均法,將總成交房價除以總成交面積,算出單位房價;將平均房價幾萬元的中心區和幾千元的郊區合在一起計算平均數。國家統計局則是指數計算法,追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

  另外,從10月份開始,廣州市把位于遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統計,而此前的房價統計并不包括這兩個縣級市。目前,兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元,而廣州市核心區的平均房價每平方米四五萬元,把兩地納入房價統計的“創新方法”,結果顯而易見。

  前面說到的指數算法、算術平均法等,屬于專業屬于,普通人不一定懂。大家可能會關心的是,計算方法不統一,不同機構公布的價格天壤之別,這樣的數據有什么意義呢?

  經濟之聲特約評論員、經濟學者馬光遠對此評論。

  廣州市國土資源和房屋管理局11月18日發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》,《意見》規定,進一步提高第二套住房貸款的首付比例。簡稱為廣5條,而10月份,廣州市將位于遠郊縣級市納入廣州市的房價統計, 兩者是不是有些巧合?對此,馬光遠認為,目的都是為了讓廣州市整個房價漲幅好看一點。無論是到年底的調控還是說通過計算方式的改變,通過數學水平上的體現,我們相信廣州市一定能夠把房價漲幅壓下來。因為如果我們這么做的話,他們再壓不下來,就說明整體在智商上可能有一點問題。但是這種游戲本身它的意義究竟有多大呢?當然房價統計稅率的打架不是第一次,由于我們整體在整個房價統計的方法,整個樣本的采集,整個統計的具體過程方面,一直不透明,也不科學。但是像這種情況,就是說讓大家一眼能夠看出來這種貓膩的情況是不多的。所以一到年底以后,我們看到很多的漲幅比較高的城市壓力都很大,在一年放任的情況下到年底,一方面調控,一方面想方設法的讓數據能夠下來,目的當然是為了向地方兩會交代,向全國兩會交代。但是這種調控本身事實上我個人一直覺得這是一種作秀式的調控,也是一種不負責任的調控。

  像這種作秀式的調控,能不能改變大家對于房地產市場的預期呢?對此,馬光遠表示,恰好適得其反,今年以來事實上在整體的宏觀調控政策上,對整個房地產是一個沉默的政策,一直沒有出手性的政策。所以今年以來我們看到一些城市漲幅比較大,但是到年底的時候,事實上大家的預期在改變,也就是說漲了這么高以后,說明年會不會更漲?明年在整個強調風險的情況下,比方說地方債要控制等等,這些情況下房價會不會逆轉,這么思考的時候,突然一線城市,包括10%以上很多城市突然又拿出調控舉措,但是大家一下子覺得我不需要再這么思考了,因為過去的很多經驗表明,一旦調控就意味著明年還會漲,比如有些城市不讓高價樓盤上市,4萬塊錢以上的不讓你上了,不讓上了明年你會不讓它上嗎?明年還會讓它上,所以在這種情況下,事實上讓一個逐漸回歸理性的預期又變得不理性了,大家會認為你一旦調控的話,意味著明年房價還會漲,所以事實到年底還是一個助漲的過程,而不是往下打壓的過程。

  房地產調控的核心目標到底是什么,也很少聽到明確的談到把房價打下來這個說法?對此,馬光遠指出,把房價打下來從來都不是一個目標,因為房價的基本邏輯是一個供求邏輯,就是說房子多還是房子少的問題,如果房子多你根據不要調控,價自然會下來;但是如果房子少的話,第一個方法是增加供應,第二個是在在整個房子資源的配制上,比如不能輕易讓一個人帶有一套房子或者是幾十套房子,在制度設計上要做文章,直接去講價格的話,本身不科學,特別我們看到中國的區域差異特別明顯,一二線城市本身房子不夠,三四線城市房子又很多。那么三四線房子你不要管的話,現在也進行調整,一二線城市在不夠的情況下,要管的最好辦法是什么?把房子做多,把房子的資源配置公平一點,這是需要去做的,但是價格本身應該說我們還是按照十八屆三中全會提出的,把它交給市場,所以我覺得中國的房地產調控目標里面從來沒有要把房子打下來,從沒講,因為各地的房價是不一樣的。

  國家在倡導城鎮化之時,所謂的富裕階級、土豪階層在逆城鎮化,他們為什么敢于逆城鎮化,以及我國對房地產的公共服務投入何時到位?對此,馬光遠分析,這需要一個過程,中國房地產市場化就十多年,十多年的時候從房子的供應到整個住房供應體系的建設等等,如果我們放下這種非理性思考的話,應該說進步非常大。未來如果我們看到問題的話,我們就要解決問題,比如說大城市要控制人口,要疏散它的資源,或者把周邊的城市發展起來,把資源讓他們來承載,人口產業讓他們來更改的話,那么大城市的人口只會就會越來越多,所以我們這次中央城鎮化會議提出把城市群作為未來整個城鎮化主要形態,我認為非常正確。比如說我們要控制北京房價的話,最好的辦法是什么?最好的辦法是把河北、天津變成北京,讓這些資源向它們地區分散,把城市之間的差距拉平,大家在選擇上自然說我住在北京不好啊,因為河北房價跟北京一樣,我為什么非要住在北京呢?所以這是一個疏導的辦法,所以我覺得整個未來來講的話,我們會相信隨著中國城鎮化資源、產業等等深度逐漸走向經營,隨著我們城市群建設的逐漸完成會有更多的土豪走出特大城市,走向周邊。現在我們看到中國的長三角一帶,比如說無錫、徐州這些地方的老百姓問說,你愿不愿意去上海生活?有很多人告訴他我不愿意,為什么呢?因為我們覺得跟它差不多啊,所以我覺得未來如果形成這么一個形態的話,整個房價的供應才能夠說不會出現這種非理性的情況,整個房價才能夠理性的回歸。

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